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一、选手简介
1、选手介绍
- 团队名称：没想好
- 队长介绍：胖达，就职于地产公司，从事运营。因公司数据治理萌生对数据分析的兴趣，且工作中也需要对大量数据进行处理，需要大量撰写报告，但认为现有方式不够精准高效，而开始数据分析自主学习之路。是个话痨。
- 成员介绍：不愿意署名的小翟，换工作繁忙中，队内哆啦A梦，什么都会。团队中的宝藏数据工具库+学习资源库，是个活泼的小姐姐。
- 成员介绍：LT，从事商业地产前期研策工作，对数据分析十分感兴趣，未来希望能往数据分析方向发展，故开始自学数据分析相关知识及技能。团队中的宝藏数据源，是个温柔的小姐姐。
- 团队组成：征友广告大法好，分别在微信大赛推广文和大赛群发布了征友广告，聊上头就组了。
2、参赛初衷
二、作品介绍
1、业务背景/需求痛点
在房企在下达获取商品住宅土地的决策前，需要对市场进行研判：
- 土地是房企发展的根基，也是最重要的“原材料”。作为一个全国化的房企，哪些城市是重点市场，其竞争格局，供求量价，未来预测等研判，不管在战略层面，决策层面都是始终被关注的信息。使用数据看板提供更全面、精准、有效、及时的信息，将极大的满足辅助房企在前端做战略规划、城市布局、入市深耕等多方面的决策时的需求。
需求痛点：
- 在集团层面，做战略规划时，需要依托各区域或者城市上报的分析报告，容易出现格式不统一，数据口径不统一，数据来源不统一，报告过程中数据失真，颗粒度逐渐变粗等问题。
- 在区域层面，做城市研判或者上报报告时，数据源查找及数据清理，及报告撰写都会花费大量时间精力，且报告质量也因人而异，无法保障。
- 使用第三方服务提供的报告时，不一定满足及时需求，灵活性不如自写，数据明细不好追溯，分析意见不一定匹配企业情况。
- 因此系统化及时性呈现所需口径数据，由企业内部专业人员及专家解读，并与企业自身数据进行匹配分析会更好。
2、数据来源
- 自选数据：克而瑞、国家统计局、各城市2021年国民经济和社会发展统计公报
- 总体口径：商品住宅。
- 价格指数：新建商品住宅销售价格指数(当期基期年=100)，基年为2020年。
- 销售：新建商品住宅签约口径。
- 狭义存量：取得预售许可证未销售。
- 广义存量：取得土地未销售。
3、分析思路
- 因为认为数据看板与现有工作模式中的报告，一个差异点和优势是系统化，批量化。所以在选择单城分析与模式看板之间选择了多城的模式看板。因为系统化看板呈现出的数据量较大，每个城市及多城横向对比都能产出不同的报告，后续分析将以广州数据为例展开。
- 确定选题，房企在拿地研判时的城市市场分析，也是项目可行性研究分析中的一个重要模块。
- 确定结构，可行性研究分析中对城市市场研判，关心的数据维度主要为宏观经济概况、销售市场、存量市场、土地市场及市场预测。
4、数据处理
- 数据定义：地产数据口径之复杂，需要确定分析边界，明确数据定义。大口径确定为商品住宅口径。参考国家统计局定义。
- 数据收集整理：多亏宝藏小伙伴有克而瑞账号，节约了大量数据爬取及清洗工作。多亏另一个宝藏小伙伴，像是哆啦A梦，总能掏出神奇的工具完成数据整理。
- 预测方法：时间有限，使用指数平滑法简单预测未来的供应面积和成交面积。
5、可视化报告
指定城市的市场判断，以广州为例。
（1）过滤组件
在过滤组件筛选广州，地图显示广州于广东省的区位，同时其他组件同步显示广州数据。
（2）宏观经济指标
广州2020年国内生产总值共25019亿元，全国排名第5；2020年末，广州城乡居民储蓄年末余额为20774亿元，全国排名第3；2020年在岗职工平均工资为135138元，全国排名第5；2019年年末总人口为953.72万人；全国排名第8；广州作为一线城市及广东省会城市，其经济实力强劲。
从产业结构看，广州第三产业占地区生产总值（GDP）的比重为72.51%，第二产业占地区生产总值（GDP）的比重为26.34%，第一产业占地区生产总值（GDP）的比重为1.15%。广州第三产业发展繁荣，其次为第二产业，第三产业的繁荣发展更有利于房地产的发展。
（3）预测板块
根据2021年1月-2022年2月广州新建商品住宅供应面积数据，使用指数平滑法对2022年3月至2022年9月进行预测，从预测结果看，2022年3月至2022年9月，广州新建商品住宅供应面积较平稳，略呈上升趋势。
根据2021年1月-2022年2月广州新建商品住宅成交面积数据，使用指数平滑法对2022年3月至2022年9月进行预测，从预测结果看，2022年3月至2022年9月，广州新建商品住宅成交面积也较为平稳，略呈下降趋势。
（4）土地市场
2021年年初，根据国家自然资源部指导意见，全国22个城市陆续出台集中供地政策。广州2021年三次集中供地时间为2021年4月、9月及12月。2021年4月首批集中供地规划建筑面积为423.89万㎡，成交总价为592.80万元；第二次集中供地规划建筑面积为199.58万㎡，成交总价为361.45万元；第三次集中供地规划建筑面积为183.20万㎡，成交总价为282.63万元。
在集中供地的要求下，广州集中供地对配建、最高限价、参拍房企的条件等均有所要求，均体现出“房住不炒”的调控决心。集中供地对开发商资金要求更高，开发商对土地的选择较为谨慎。
广州2021年广州成交楼板价及溢价率均呈下降趋势，尤其第二批、第三批集中供地的溢价率为0。集中供地以来，土地多为底价成交，溢价率较低。
（5）销售市场
从新建商品住宅价格指数看，广州2021年下半年价格指数略微下降，2022年1月至2月回升，整体价格指数较为平稳。其中144㎡以上以及90㎡以下的新建商品住宅的价格指数均高于全市新建商品住宅价格指数，90-144㎡之间的新建商品住宅的价格指数低于全市新建商品住宅价格指数，即90㎡以下及140㎡以上的新建商品住宅的价格相较高。
从供应及成交面积看，广州2021年，供应面积共1214.83万㎡，成交面积共1289.15万㎡，在该时间段内，供求基本平衡。2022年供应及成交面积均下降，但2022年成交面积大于新增供应面积，供求比呈下降趋势。
从新建商品住宅的成交面积看，广州2021年总成交金额为3972.44亿，平均月均成交331亿。2022年1月及2月成交量下降，成交均价整体呈上升趋势，2022年2月成交均价为40669元/㎡。
（6）存量市场
截至2022年2月，广州狭义存量共1190.90万㎡，去化周期仅13.2个月。广州新建商品住宅的狭义存量虽然超过一千万㎡，但去化周期较合理，去化压力不大。
截至2022年2月，广州广义存量共6022.26万㎡，去化周期61.59个月。广义存量约为狭义存量的5倍，远远高于狭义存量，表明广州仍有大量新建商品住宅未取得预售证。从广义存量角度看，广州未获取预售证的新建商品住宅去化周期高达5年，未来随着广义存量转化为狭义存量，预计广州新建商品住宅去化周期将会增大。另外，获取土地后，快速开发，快速获取预售证是关键。
小结：从宏观看，广州作为一线城市以及广东省省会城市，其经济实力强劲，三产发达，宏观经济层面较优。从土地市场看，土地市场受集中供地政策、以及“三道红线”等政策的影响，供应量、成交量及溢价率均下降，但该现象并非广州独有，全国多个城市在国家调控政策下，土地市场供求均受影响。从商品住宅供求看，广州整体供求较为平衡，供求比下降，成交均价呈上升趋势，2022年2月成交均价为40669元/㎡。从存量看，狭义存量超一千万㎡，但去化周期仅13.2个月，去化压力不大；广义存量超六千万㎡，未来，随着广义存量的入市，将推高狭义存量去化压力；但整体而言，广州房地产市场活跃，去化压力不大。根据商品住宅供求预测，预计2022年3月至2022年9月，广州供应及成交量均较为平稳，其中供应量略呈上升趋势，成交量略呈下降趋势。综上所述，广州经济实力强劲，土地市场溢价率下降，商品住宅市场活跃，商品住宅成交均价上升，可以考虑进入。
（7）仪表板效果
公共链接：
https://bisolutions.fanruan.com/webroot/decision/link/U5Qk
房地产企业摘地决策是房企整个经营业务中的最前端，最重要，最复杂的决策。整个研判过程相对复杂和慎重，精细化的数据分析，有助于决策端更加直观、真实的了解市场，相对的提升研判准确性。
整个仪表板可以说只是一个雏形，在实际应用场景中，从维度，可扩至全国面板，可细至城市各区。从数据颗粒度，还可以缩小范畴到特定产品，特定面积段。预测方法也可以进一步的优化。若是能形成系统化的，自动化的动态看板，将极大的解放客研板块执行层收集数据，整理数据，撰写报告的工作压力，将精力转移至对数据的解读及研判上。
6、对FineBI的一些疑问和建议
- 地图创建城市角色时，直辖市无法作为一个城市进行选择，直辖市在省份角色里，一个地图上也无法操作既有城市角色又有省份角色。
- 组件尺寸：没得绝对大小的编辑选项，无法判断需要对称的组件绝对位置和绝对大小。
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